Ho già un mutuo: posso avere liquidità senza toccarlo?
Sì, con un secondo mutuo. Se conviene dipende da due tassi
Sì, si può: il margine è il valore della casa per l'80%, meno quanto resta da pagare sul primo mutuo. In una rata aggiunge una cosa che raramente viene detta: tenere il primo mutuo conviene se il tuo tasso è molto sotto quello a cui puoi rifinanziare, e si calcola con due numeri.
- Margine
- Valore della casa per 80%, meno il residuo del primo mutuo
- Esempio
- 300.000 per 80%, meno 150.000: 90.000 euro
- Il primo mutuo
- Resta dov'è, con il suo tasso
- Il rischio
- Anche il nuovo debito è garantito dalla casa
| La tua situazione | Da dove partire | Perché |
|---|---|---|
| Primo mutuo con tasso molto sotto quelli di oggi | Secondo mutuo | Rifare tutto ti farebbe perdere il tasso su tutto il debito |
| Primo mutuo con tasso vicino a quelli di oggi | Rifinanziamento, con una rata unica | Hai una sola banca, e costi d'ingresso su un solo contratto |
| Ti servono pochi soldi e la rata regge | Prestito | Non serve toccare la casa |
| Lo stipendio ha capienza | Cessione del quinto | La rata è trattenuta e la casa resta fuori |
| Il primo mutuo occupa già l'80% del valore | Qui il secondo mutuo non si fa | Non c'è margine: guarda prestito e cessione |
Calcola il margine
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Il valore lo stabilisce la perizia, non la tua stima. Non è un'offerta.
Tieni il primo mutuo o rifai tutto?
Un esempio: restano 100.000 euro su 18 anni, servono altri 40.000 euro. Il secondo mutuo è all'8,5% su 20 anni, il rifinanziamento al 6,06% su 20 anni. Sono tassi illustrativi. Il risultato cambia con il tasso del primo mutuo e con quello a cui puoi rifinanziare.
| Primo mutuo | Rifinanzio al | Due mutui: rata | Interessi | Rata unica | Interessi |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,5% | 6,06% | 876 | 57.480 | 1.008 | 101.885 |
| 2% | 6,06% | 899 | 62.471 | 1.008 | 101.885 |
| 3% | 6,06% | 947 | 72.851 | 1.008 | 101.885 |
| 4% | 6,06% | 997 | 83.754 | 1.008 | 101.885 |
| 2% | 3,8% | 899 | 62.471 | 834 | 60.086 |
Le cifre non comprendono i costi d'ingresso del rifinanziamento. Se una banca ti rifinanzia vicino ai tassi d'acquisto, come nell'ultima riga, rifare tutto vince.
Tieni il primo mutuo o rifai tutto?
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Tutti i tassi sono valori che scegli tu: quelli di partenza sono l'esempio di questa pagina. Non è un'offerta.
Perché la banca mi ha detto che non si può?
Perché in una vendita all'asta chi ha l'ipoteca di secondo grado viene pagato dopo il primo creditore. Per questo molte banche chiedono di rifare tutto. Non è un divieto di legge: esistono operatori specializzati in questo, e lavoriamo con uno di loro.
Serve il permesso della banca del primo mutuo?
Con l'operatore specializzato con cui lavoriamo, no: il primo mutuo può essere con qualunque banca. Il primo mutuo non cambia e continui a pagarlo come oggi. Avrai due rate: quella del primo mutuo e quella del secondo, che però ne sostituisce molte.
Come si fa negli altri paesi?
Negli Stati Uniti e nel Regno Unito è un prodotto regolato. Nel primo trimestre 2026 le seconde ipoteche sono state il 54% dei prelievi di liquidità sulla casa negli Stati Uniti, secondo ICE. Nel Regno Unito sono sotto il 4% delle vendite di mutui, e il motivo principale è il consolidamento, secondo la FCA. La stessa FCA nel marzo 2026 ha trovato problemi seri in chi li vende, tra cui debiti aggiunti solo per superare il test di sostenibilità.
Il risparmio americano però non si trasferisce: là si passa da una carta oltre il 20% a una seconda ipoteca intorno all'8,6%. Qui si parte più spesso da un prestito, e il vantaggio è soprattutto la rata.
Altre strade: il mutuo per consolidare e il confronto tra i tre strumenti.
Domande frequenti
Sì, a condizioni precise. Il nuovo importo più il residuo del primo mutuo stanno di solito entro l'80% del valore della casa. Poche banche retail lo fanno: esistono operatori specializzati.
Al massimo il margine: valore della casa per 80%, meno il residuo del primo mutuo. Con una casa da 300.000 euro e 150.000 euro di residuo sono 90.000 euro, spese finanziate comprese. Poi conta la rata che il tuo reddito regge.
Conviene se il tuo tasso è molto sotto quello a cui puoi rifinanziare. Con un primo mutuo al 2% e rifinanziamento al 6,06%, due mutui costano circa 39.000 euro di interessi in meno nell'esempio di questa pagina. Con rifinanziamento al 3,8% vince la rata unica.
Il nuovo debito è garantito dalla casa, come il primo. Se smetti di pagare, il creditore può arrivare all'asta. Per questo la rata deve reggere anche nei mesi difficili.
Tassi illustrativi, non offerte. Limite dell'80%: Cass. 17413/2026, in sintesi. Stati Uniti: ICE, primo trimestre 2026. Regno Unito: FCA, 12 marzo 2026. Ultima verifica: 1 novembre 2026.
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